Photovoltaik Mehrfamilienhaus Frankfurt: Strom fürs ganze Haus

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Wir planen und bauen Solaranlagen auf Mehrfamilienhäusern in Frankfurt am Main, für Eigentümer eines ganzen Hauses ebenso wie für Eigentümergemeinschaften. In der Stadt liegen 87,6 % aller Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, das Dach teilen sich also meist viele Parteien (Stadt Frankfurt, Stand 2020). Steuerlich ist das ein Vorteil, denn Einnahmen aus der Anlage sind bis 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit einkommensteuerfrei, insgesamt bis 100 kWp je Steuerpflichtigem (§ 3 Nr. 72 EStG).

Bevor wir Module planen, klären wir mit Ihnen zwei Fragen: wer über das Dach entscheidet und wohin der Strom geht. Für den Strom gibt es drei Wege, die Einspeisung ins Netz, die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung im Haus und den Mieterstrom.

Wer über die Anlage entscheidet

Gehört Ihnen das ganze Haus, entscheiden Sie allein. In einer Eigentümergemeinschaft beschließt die Eigentümerversammlung über die Anlage, weil sie eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Dach ist (§ 20 WEG).

Für die Versammlung bereiten wir auf, was die Eigentümer für den Beschluss brauchen: einen Belegungsplan des Dachs, die erwartete Strommenge, die Kosten, das vorgeschlagene Modell für den Strom und einen Zeitplan mit dem Förderantrag. Die Hausverwaltung lädt zur Versammlung ein und setzt den Punkt auf die Tagesordnung. Fragen der Eigentümer beantworten wir auf Wunsch in der Versammlung selbst.

Einzelne Eigentümer können für ihren Balkon ein Steckersolargerät verlangen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG), Mieter vom Vermieter die Erlaubnis dafür (§ 554 BGB). Für die Anlage auf dem gemeinsamen Dach gilt dieses Recht nicht, sie braucht den Beschluss. Was beim Steckersolargerät zu beachten ist, steht im Ratgeber zum Balkonkraftwerk in Frankfurt.

Wohin der Strom geht: drei Modelle

Der Strom vom Dach kann ins Netz gehen, im Haus nach einem festen Schlüssel verteilt oder als Mieterstrom mit Zuschlag verkauft werden. Welches Modell passt, hängt davon ab, wer die Anlage betreibt und wie viel Aufwand die Gemeinschaft übernehmen will.

Modell	So funktioniert es	Vergütung oder Zuschlag	Fundstelle
Einspeisung	der ganze Strom oder der Überschuss geht ins Netz	Volleinspeisung 12,22 ct/kWh bis 10 kW, für den Anteil bis 40 kW 10,24 ct/kWh	§§ 21, 48 EEG
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung	Strom wird im Haus ohne öffentliches Netz nach einem Aufteilungsschlüssel verteilt, Reststrom kauft jede Partei selbst	kein Mieterstromzuschlag	§ 42b EnWG
Mieterstrom	der Betreiber liefert Strom vom Dach und Reststrom aus dem Netz	Zuschlag 2,51 ct/kWh bis 10 kW, 2,33 ct/kWh bis 40 kW	§ 42a EnWG, § 21 Abs. 3 EEG

Vergütung und Zuschlag nach Bundesnetzagentur für Anlagen mit Inbetriebnahme ab dem 01.08.2026 und bis zum Jahresende, Stand 12.10.2026.

In jedem Modell kann ein Teil des Stroms auch den Allgemeinstrom des Hauses decken, etwa für Treppenhauslicht, Aufzug oder Pumpen im Heizungskeller. Seit dem 01.06.2026 erlaubt § 42c EnWG außerdem Energy Sharing, also das Teilen von Solarstrom über das öffentliche Netz im Gebiet desselben Verteilnetzbetreibers. Wie das in Frankfurt praktisch abgewickelt wird, klären wir im Einzelfall mit dem Netzbetreiber.

Gebäudestrom nach § 42b EnWG: so wird im Haus verteilt

Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nutzen die Bewohner den Strom vom Dach direkt im Haus, ohne dass der Betreiber sie voll mit Strom versorgen muss. Die Regel gibt es seit dem Solarpaket I, das am 16.05.2024 in Kraft trat.

Grundlage ist ein Gebäudestromnutzungsvertrag zwischen dem Betreiber und jeder Partei, die mitmacht, mit einem festen Aufteilungsschlüssel. Jede Wohnung behält ihren eigenen Stromvertrag für die Zeiten, in denen die Anlage nicht genug liefert. Gemessen wird viertelstündlich, deshalb brauchen alle Teilnehmer einen Zähler, der Viertelstundenwerte erfasst. Den Wortlaut der Regel finden Sie im Energiewirtschaftsgesetz, § 42b.

Die Anordnung der Zähler, das Messkonzept, stimmen wir mit dem Netzbetreiber ab, und NRM stellt dafür eigene Vorlagen bereit (Stand 28.07.2026). Einen Mieterstromzuschlag gibt es bei der Gebäudeversorgung nicht, dafür entfällt die Pflicht, Reststrom zu liefern und abzurechnen.

Mieterstrom in Kürze

Beim Mieterstrom verkauft der Betreiber den Bewohnern den Strom vom Dach und liefert auch den Reststrom aus dem Netz, dafür zahlt der Netzbetreiber einen Zuschlag. Für Strom, der zuerst in einen Batteriespeicher geht, gibt es diesen Zuschlag nicht (§ 21 Abs. 3 EEG).

Der Preis für Mieterstrom und Zusatzstrom darf höchstens 90 % des Grundversorgungstarifs im Netzgebiet betragen (§ 42a Abs. 4 EnWG). In Frankfurt ist das der Tarif Strom Classic von Mainova, mit 38,78 ct/kWh Arbeitspreis und 91,49 € Grundpreis im Jahr. So steht es im Preisblatt, abgerufen am 12.10.2026, dessen Gültigkeitsdatum allerdings nicht eindeutig ist. Der Vertrag darf nicht Teil des Mietvertrags sein und bindet Verbraucher höchstens zwei Jahre. Rechenweg, Abrechnung und Pflichten des Betreibers erklärt der Ratgeber zum Mieterstrom.

Steuern und Umsatzsteuer

Einnahmen aus der Anlage auf einem Mehrfamilienhaus sind einkommensteuerfrei, solange sie höchstens 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit hat, gerechnet nach der Bruttoleistung im Marktstammdatenregister. Insgesamt gilt eine Grenze von 100 kWp je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft (§ 3 Nr. 72 EStG).

Diese Fassung gilt für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert wurden. Ein Haus mit sechs Wohnungen käme rechnerisch auf 180 kWp, für einen Eigentümer, dem das ganze Haus gehört, endet die Befreiung aber bei 100 kWp.

Auf Module, Speicher und Montage fallen 0 % Umsatzsteuer an, wenn die Anlage auf oder in der Nähe von Wohnungen installiert wird (§ 12 Abs. 3 UStG). Bis 30 kWp laut Marktstammdatenregister gilt diese Voraussetzung als erfüllt, bei größeren Anlagen muss sie im Einzelfall vorliegen. Mehr dazu im Ratgeber zu Photovoltaik und Steuern.

Klimabonus und Förderung für das Mehrfamilienhaus

Die Stadt fördert eine neue Solaranlage auf dem Mehrfamilienhaus mit 20 % der förderfähigen Kosten, und für Gemeinschaftsprojekte kommen fünf Prozentpunkte hinzu. Antragsberechtigt sind ausdrücklich auch Gemeinschaften.

Ob eine Eigentümergemeinschaft als Gemeinschaftsprojekt im Sinne des Bonus zählt, sagt die Stadt nicht ausdrücklich, deshalb fragen wir das vor dem Antrag nach. Speicher und Ladepunkte in der Tiefgarage fördert die Stadt ebenfalls mit 20 %, wenn sie zusammen mit einer neuen Solaranlage gebaut werden. Für Klimaschutz gibt es insgesamt höchstens 50.000 € je Gebäude.

Vermieter sollten eine Bedingung kennen, denn die geförderte Investition darf nicht zu einer Mieterhöhung führen. Weil erst nach der Zusage begonnen werden darf, steht der Antrag in einer Gemeinschaft zwischen Beschluss und Auftrag, und Einzelheiten zum Verfahren stehen im Ratgeber zu Klimabonus und weiteren Förderprogrammen.

Das PV-Anlagen-Darlehen der WIBank gilt nur für ausschließlich selbst genutztes Wohneigentum. Für ein vermietetes Haus kommt eher der KfW-Kredit 270 in Frage, den Privatpersonen nutzen können, wenn sie einen Teil des Stroms einspeisen oder verkaufen. Für Ladepunkte an Stellplätzen zahlt außerdem das Bundesprogramm „Laden im Mehrparteienhaus“ bis zu 1.500 € je Stellplatz mit Wallbox, Eigentümergemeinschaften können es bis zum 10.11.2026 beantragen (Bundesverkehrsministerium, Stand 15.04.2026). Wie Ladepunkte mit Solarstrom laden, beschreibt die Seite zur Wallbox mit Photovoltaik.

Begrünter Innenhof eines Mehrfamilienhauses, oben eine Dachfläche mit Solarmodulen

Dach, Brandwand und Denkmalschutz

Auf vielen Frankfurter Mehrfamilienhäusern bestimmen Brandwände und Denkmalschutz, wie viel Dachfläche für Module bleibt. Beides prüfen wir, bevor wir eine Belegung vorschlagen.

Häuser mit mehr als zwei Wohnungen gehören nicht zu den Gebäudeklassen 1 und 2, für die kein Abstand zur Brandwand nötig ist. Bleiben die Module höchstens 0,30 m über der Dachhaut, sind 0,50 m Abstand einzuhalten, bei höheren Aufbauten 1,25 m (§ 35 Abs. 5 HBO). Auf einem Grundstück mit Wohnungseigentum sind die Abstände nur nötig, wenn zwischen den Gebäuden Brandwände bauaufsichtlich gefordert wurden, was meist aus der Baugenehmigung hervorgeht (Leitfaden des Landes Hessen, Stand 11/2025).

Für das Nordend, das Westend und Sachsenhausen verzeichnet die Denkmaldatenbank des Landes jeweils 22 Gesamtanlagen. Dort und an Kulturdenkmälern braucht jede Solaranlage eine Genehmigung nach § 18 HDSchG, die nach der Richtlinie des Landes in der Regel zu erteilen ist. In Erhaltungssatzungsgebieten kommt eine Genehmigung nach § 172 BauGB hinzu, mehr dazu im Ratgeber zu Solaranlagen und Denkmalschutz.

Weiße Reihenhäuser mit Flachdach im Stil des Neuen Frankfurt, Gärten davor

Ablauf für eine Eigentümergemeinschaft

In einer Gemeinschaft hängt der Zeitplan an der Eigentümerversammlung, deshalb planen wir vom Termin der Versammlung aus rückwärts.

Die Hausverwaltung oder ein Eigentümer schickt uns Fotos vom Dach, die Zahl der Wohnungen und, wenn vorhanden, die Stromverbräuche des Hauses.
Wir prüfen Dach, Brandwände, Denkmalschutz und Zählerplätze und schlagen ein Modell vor, also Einspeisung, Gebäudeversorgung oder Mieterstrom.
Für die Eigentümerversammlung bekommen Sie Belegungsplan, Ertragsrechnung, Kosten und Zeitplan als Grundlage für den Beschluss.
Nach dem Beschluss stellt die Gemeinschaft den Antrag auf den Klimabonus, und den Auftrag erteilt sie erst nach der Zusage der Stadt.
Wir melden die Anlage beim Netzbetreiber an, stimmen das Messkonzept ab und tragen sie nach der Inbetriebnahme innerhalb eines Monats im Marktstammdatenregister ein.
Bei der Gebäudeversorgung schließt der Betreiber mit jeder teilnehmenden Partei den Gebäudestromnutzungsvertrag, und die technischen Daten dafür liefern wir.

Beispiel: Gründerzeithaus mit sechs Wohnungen

Beispiel. Ein Mehrfamilienhaus im Nordend mit sechs Wohnungen gehört einer Eigentümergemeinschaft, das Dach zeigt nach Süden und ist 35° geneigt. Nach Abzug der Abstände zu beiden Brandwänden passen 15 kWp auf das Dach, und die Anlage erzeugt nach PVGIS in Frankfurt rund 16.200 kWh im Jahr.

Nach dem Mittelwert der Verbraucherzentrale für Anlagen über 14 bis 16 kWp kostet sie rund 18.300 € ohne Speicher, und weil sie unter 30 kWp liegt, fällt keine Umsatzsteuer an. Für den Überschuss gibt es bei Teileinspeisung rechnerisch rund 7,35 ct/kWh, weil die Vergütung anteilig nach den Stufen bis 10 und bis 40 kW berechnet wird (§ 23c EEG). Mit 15 kWp bei sechs Wohnungen liegt die Anlage deutlich unter der Grenze der Steuerbefreiung.

Entscheidet sich die Gemeinschaft für die Gebäudeversorgung, wird der Strom nach dem beschlossenen Schlüssel auf die Wohnungen verteilt, und jede Partei kauft nur noch den Reststrom bei ihrem Lieferanten. Mit Zusage der Stadt kommen 20 % der förderfähigen Kosten als Klimabonus zurück, als Gemeinschaftsprojekt gegebenenfalls fünf Prozentpunkte mehr.

Reihenhäuser der 1960er-Jahre mit flachen Dächern in einer Großsiedlung, Bäume und Fußwege

Hausverwaltung, Dachdecker und Heizungsfachbetrieb

Ein altes oder undichtes Dach saniert vor der Montage ein Dachdecker. Wird ein flaches Dach dabei energetisch saniert, verlangt die Freiraumsatzung eine Begrünung, und was das für die Anlage heißt, steht auf der Seite zur Photovoltaik auf dem Flachdach. Die Einladung zur Versammlung und das Protokoll des Beschlusses übernimmt Ihre Hausverwaltung. Soll das Haus zugleich eine Wärmepumpe bekommen, plant sie ein Fachbetrieb für Heizung, und wir berücksichtigen sie als Stromverbraucher bei der Größe der Anlage. Wer Mieterstrom anbieten, Abrechnung und Reststromlieferung aber nicht selbst übernehmen will, beauftragt dafür einen spezialisierten Dienstleister.

Mehrfamilienhäuser in Frankfurt und im Umland

Wir bauen auf Mehrfamilienhäusern in ganz Frankfurt und in Offenbach, Bad Homburg und Bad Vilbel. In den Stadtteilen rund um die Innenstadt liegt fast jede Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, im Ostend 98,8 %, im Westend-Süd 98,7 % (Stadt Frankfurt, Stand 2020).

Was dort für Altbauten mit Erhaltungssatzung gilt, beschreiben die Seiten zu Nordend, Bornheim und Ostend und zu Westend und Bockenheim. In Bad Homburg fördert die Stadt Solaranlagen auf Wohngebäuden ab neun Wohneinheiten mit 100 € je kWp, höchstens für 100 kWp (Energiesparförderrichtlinie 2026). Neue Anträge nimmt sie nach eigener Angabe voraussichtlich ab Oktober 2026 wieder an.

Vor der nächsten Eigentümerversammlung

Damit die Gemeinschaft beschließen kann, sollte die Vorlage einige Wochen vor der Versammlung fertig sein. Schicken Sie uns dafür Fotos vom Dach, die Zahl der Wohnungen und den Termin der nächsten Versammlung. Steht sie bald an, schreiben Sie an kontakt@photovoltaik-frankfurt-am-main.de, dann richten wir den Zeitplan danach aus. Adresse und Zahl der Wohnungen nimmt auch das Formular auf.

Häufige Fragen

Brauchen wir für eine Solaranlage auf dem Dach einen Beschluss der Eigentümer?

Ja, in einer Eigentümergemeinschaft ist die Anlage eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Dach, über die die Eigentümerversammlung beschließt (§ 20 WEG). Für den Beschluss bekommen Sie von uns Belegungsplan, Ertragsrechnung, Kosten und Zeitplan. Gehört Ihnen das ganze Haus allein, entscheiden Sie ohne Versammlung.

Wie wird der Solarstrom unter den Wohnungen aufgeteilt?

Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG legt ein Gebäudestromnutzungsvertrag fest, welcher Anteil des Solarstroms auf welche Wohnung entfällt. Gemessen wird in Viertelstunden, und den Strom, den die Anlage nicht liefert, kauft jede Partei weiter bei ihrem eigenen Lieferanten.

Was ist der Unterschied zwischen Mieterstrom und Gebäudeversorgung?

Beim Mieterstrom liefert der Betreiber auch den Reststrom aus dem Netz, darf höchstens 90 % des Grundversorgungstarifs verlangen und bekommt dafür einen Zuschlag. Bei der Gebäudeversorgung verteilt er nur den Strom vom Dach, die Wohnungen behalten ihren Stromvertrag, und einen Zuschlag gibt es nicht. Die Gebäudeversorgung ist deshalb einfacher, beim Mieterstrom kommt dafür der Zuschlag hinzu.

Wie hoch ist der Mieterstromzuschlag?

Für Anlagen, die vom 01.08.2026 an in Betrieb gehen, zahlt der Netzbetreiber 2,51 ct/kWh bis 10 kW, 2,33 ct/kWh bis 40 kW und 1,57 ct/kWh bis 1.000 kW, so die Bundesnetzagentur. Für Strom, der zuerst in einen Batteriespeicher geht, gibt es keinen Zuschlag.

Sind die Einnahmen aus der Anlage auf unserem Haus steuerfrei?

Nach § 3 Nr. 72 EStG sind Einnahmen aus Anlagen bis 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit einkommensteuerfrei, insgesamt bis 100 kWp je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft. Maßgeblich ist die Bruttoleistung im Marktstammdatenregister. Diese Fassung gilt für Anlagen, die nach dem 31.12.2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert wurden.

Bekommt unsere Eigentümergemeinschaft den Klimabonus?

Antragsberechtigt sind ausdrücklich auch Gemeinschaften, gefördert werden 20 % der förderfähigen Kosten einer neuen Solaranlage. Gemeinschaftsprojekte erhalten fünf Prozentpunkte zusätzlich, ob Ihre Gemeinschaft darunter fällt, fragen wir vor dem Antrag bei der Stadt nach. Beginnen darf die Arbeit erst nach der Zusage.

Kann ich als Vermieter den Klimabonus bekommen und trotzdem die Miete erhöhen?

Nein, nach den Bedingungen der Stadt darf die geförderte Investition nicht zu einer Mieterhöhung führen. Wer die Kosten der Anlage über die Miete weitergeben will, kann den Klimabonus dafür also nicht nutzen.

Wie viel Abstand müssen die Module zur Brandwand haben?

Bei Mehrfamilienhäusern mit mehr als zwei Wohnungen gilt nach § 35 Abs. 5 HBO ein Abstand von 0,50 m, wenn die Module höchstens 0,30 m über der Dachhaut liegen, sonst von 1,25 m. Gemessen wird von der Außenseite der Module bis zur Innenseite der Brandwand. Auf einem Grundstück mit Wohnungseigentum gilt das nur, wenn dort Brandwände bauaufsichtlich gefordert wurden.

Dürfen Mieter oder einzelne Eigentümer ein Balkonkraftwerk anbringen?

Ja, Mieter können vom Vermieter die Erlaubnis für ein Steckersolargerät verlangen, sofern es ihm zumutbar ist (§ 554 BGB). Wohnungseigentümer haben einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen dafür (§ 20 Abs. 2 WEG). Für eine Anlage auf dem gemeinsamen Dach braucht es dagegen einen Beschluss der Gemeinschaft.

Gibt es Förderung für Ladepunkte in unserer Tiefgarage?

Die Stadt fördert Ladepunkte mit 20 %, wenn sie zusammen mit einer neuen Solaranlage gebaut werden. Daneben zahlt das Bundesprogramm Laden im Mehrparteienhaus bis zu 1.500 Euro je Stellplatz mit Wallbox. Eigentümergemeinschaften können es bis zum 10.11.2026 beantragen.

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